築年数の古い、中古物件で住宅ローンの借り換えは

築年数の古い物件での借り換え

ilm2007_04_0110-s.jpg中古住宅を購入した場合、築年数によっては借り換えの審査に通りにくいことがあります。

最近の建築技術は高度ですし、途中でリフォームをしたりしていれば、築数十年経っていても状態の良い物件があるでしょう。

しかし、債務の担保価値を重視する金融機関では築年数で判断されてしまい、思った以上に評価が低いということもあり得ます。

土地付きの戸建なら土地価格でカバーできる場合もありますが、マンションとなると高い評価は見込めません。

特に、保証会社のつく住宅ローンは物件の価値を重視する傾向があります。

そのため、物件より借り入れをする人の属性(返済能力を計る状況)を重視してくれる金融機関を探すか、保証人をつけての申込みを考えたほうが審査に通りやすいかもしれません。

以前は、借り入れ額に見合う価値のない担保割れ物件での借り換えはかなり難しいといわれていました。それに比べて今は、返済能力が充分にあると判断できれば、担保としての条件に満たない物件でも容認してくれる銀行が増えています。

決して審査が緩くなるわけではありませんが、借り換えは新規よりも審査のハードルが低いといわれています。

■ 年収から算出する返済率が25%以内

■ 住宅ローンはもちろん他のローンでも過去に延滞がない

■ 優良企業に長く勤めている


などの良い条件が多いほど、借り換えできる可能性が高まります。できれば多めに頭金を用意できると、審査通過の確率がさらにアップします。

また、フラット35より民間銀行のほうが審査に通りやすいということもあります。

フラット35は物件評価重視のため、建築士による物件の検査で評価が決まります。基準をクリアすれば低金利で借り入れができますが、中古物件での借り換えは、物件よりも人物評価重視の民間銀行を選んだほうが賢明でしょう。

最後にもうひとつ、築年数が経っている上に建築確認申請書がないというのも審査では不利になります。

築年月が昭和56年6月以前の住宅であれば特に、現在の耐震基準に合っていない可能性があり、評価額がゼロになる場合もあるようです。

建築士に耐震基準を満たしている物件であるか耐震診断をしてもらい、評価書を発行してもらうと担保としての価値が上がるでしょう。

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