住宅ローン借り換え ※諸費用を上乗せ(含めて)借りる、外枠方式とは?

今よりも短期の固定への借り換え

ilm18_bd02002-s.jpgまだ20年以上の返済期間がある長期固定の住宅ローンを、10年固定など今より短期の住宅ローンへ借り換えた場合、固定期間中の金利が大幅に優遇されると総返済額を減らせます。

ただ、固定期間終了後の適用金利が何%になるかでメリットのあるなしが変わります。

たとえば5%になる場合と6%になる場合、5%なら100万円ほど浮きますが、6%だと軽減できる総返済額は10万円ほどになってしまいます。

短期固定への借り換えは、金利の優遇期間が重要なポイントです。

金利引き下げは、完済まで一律の「通期引き下げ」と、固定期間終了まで金利が引き下げられる「当初引き下げ」とがあります。返済年数を短縮するなら、当初の引き下げ率が大きい後者を選ぶべきでしょう。

また、低金利での借り換えはネット銀行の住宅ローンが狙い目です。

たとえば住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンは、変動、固定ともに低金利。さらに繰り上げ返済や金利タイプの変更手数料、保証料も無料の上に団体信用生命保険料も自己負担がありません。来店不要で借り入れまでの手続きが完了するのも嬉しいですね。

ただ、借り入れ残高が少なくなってからの借り換えは、金利を第一に考えなくて良い場合もあります。残高が多いか少ないかで、利息が大きく変わってくるからです。

借り入れ残高が1,000万のところで金利が上がっても、元金が少なければドーンと返済額が増えることはありません。極端な話、残高1,000万で適用金利9%の場合の利息と、3,000万で3%の利息は、ほぼ同額になることもあるほどです。

返済期間を短縮したいがために短期のローンに借り換えをすると、再度借り換えをしたい時に返済期間を延ばせないという点にも注意が必要です。金利情勢の先行きが不安なら長期固定を選び、マメに繰り上げ返済をすることで早期完済を目指すという考え方も得策です。

それでも短期固定に借り換えたい!という場合は、1年、5年、10年と3タイプの固定期間とシンプルでわかりやすい上、1年固定なら格段に金利が低い上、2年目以降も大きく金利が優遇されるイオン銀行がお得です。

住宅ローン減税の適用は2025年いっぱいまで。数百万円もの控除が受けられる制度ですから、適用期間を目一杯活用しながら賢い返済をしたいものですね。

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